Le droit de préférence du locataire : la nouveauté immobilière à Bruxelles

À compter du 1er janvier 2024, une nouvelle mesure législative sera mise en place dans le secteur immobilier de Bruxelles, instaurant ainsi un « droit de préférence » du locataire. Cette disposition, votée le 19 septembre par le parlement régional, offre une opportunité sans précédent aux locataires, leur permettant d‘acquérir en priorité le logement qu’ils occupent. Le droit de préférence sera exclusivement applicable aux habitations non meublées soumises à un bail de résidence principale à long terme. De plus, pour en bénéficier, le locataire devra être domicilié à cette adresse. Explications.

Le droit de préférence du locataire : la nouveauté immobilière à Bruxelles

Le droit de préférence du locataire : qu’est-ce que c’est ?

À partir de 2024, lorsqu’un propriétaire envisagera de vendre un bien qu’il met en location à Bruxelles, le locataire bénéficiera d’un avantage particulier : le droit de préférence du locataire. Concrètement, cela signifie que le locataire aura la priorité pour acquérir en premier le logement qu’il occupe. 

Cette mesure vise à simplifier l’accès à la propriété pour les locataires engagés sur la durée dans leur résidence. 

À noter : le concept du “droit de préférence » est loin d’être inédit. En effet, une disposition similaire existe déjà en France. De plus, dans notre pays, une version équivalente est en place pour les locataires de terres agricoles. Cette mesure constitue toutefois une nouveauté en ce qui concerne le marché résidentiel privé.

Rappel des règles actuelles en matière de vente d’un bien loué à Bruxelles

À l’heure actuelle, lorsqu’un propriétaire bruxellois souhaite vendre sa propriété en location, la loi l’oblige à informer le locataire de cette intention. Cependant, cette obligation légale est restreinte aux ventes traditionnelles de gré à gré, excluant ainsi les ventes aux enchères publiques. 

Une fois informé de la décision de vendre du propriétaire, le locataire peut choisir de participer à la vente en proposant une offre, mais il est alors en concurrence avec d’autres acheteurs potentiels. Avec la mise en œuvre du droit de préférence, ce locataire bénéficiera désormais d’un droit de priorité inédit.

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Comment s’exerce le droit de préférence du locataire ? 

En pratique, le processus du droit de préférence du locataire est simple : 

  1. Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente une propriété louée à Bruxelles, il doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. 
  2. Le locataire dispose ensuite d’une période de 30 jours pour accepter l’offre de vente. Attention ! Cette offre initiale est non négociable en termes de prix et de conditions.
  3. Si le locataire refuse ou ne réagit pas dans les 30 jours, la propriété est ensuite mise sur le marché de manière conventionnelle.
  4. Si la propriété est ultérieurement proposée à un autre acheteur à un moindre prix ou à des conditions plus avantageuses, le locataire doit obligatoirement en être informé. Il bénéficiera alors d’un délai de 7 jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence.

Bon à savoir : si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence du locataire, ce dernier a la possibilité d’engager une action en subrogation contre l’acquéreur. En d’autres termes, le locataire dont le droit de préférence a été négligé pourrait être substitué à l’acquéreur initial moyennant un remboursement. Bien que cette sanction soit sévère, elle est conçue pour assurer le respect rigoureux de la procédure. Une telle action pourra d’ailleurs être engagée jusqu’à un an après la vente

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du droit de préférence du locataire ? 

Le droit de préférence du locataire ne peut être appliqué que dans le respect de certaines conditions. En outre, plusieurs exclusions sont à prendre en compte. 

Conditions

Exclusions

Ce droit concerne également les logements en sous-location, les contrats de location destinés aux étudiants et ceux conclus par des colocataires, à condition que le locataire ait affecté le bien loué à sa résidence principale et qu’il y soit domicilié. 

Enfin, il est important de noter que l’exercice du droit de préférence du locataire  n’est pas exclusivement réservé au locataire lui-même ; il peut également profiter aux autres personnes domiciliées avec lui, comme  son partenaire de cohabitation, son conjoint ou encore ses enfants ou ceux de son partenaire.

À noter : ce droit de priorité ne sera appliqué qu’aux ventes de biens immobiliers conclues à partir du 1er janvier 2024. Si une vente est déjà en cours à cette date, elle ne sera pas concernée par cette nouvelle mesure.

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