Comment générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel ?

Qu’il s’agisse de rembourser un prêt hypothécaire, de payer vos factures ou simplement de faire gonfler votre épargne, tirer un revenu supplémentaire de votre maison peut être d’une grande utilité. Dans un contexte où se loger est devenu financièrement compliqué pour de nombreux belges, une technique fait à nouveau parler d’elle : le House Hacking. Son objectif ? Générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel.

Comment générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel ?

Fonctionnement, démarches à entreprendre, règles urbanistiques et fiscales, découvrez tout ce qu’il convient de savoir sur le House Hacking. 

Le House Hacking : qu’est-ce que c’est ? 

Le House Hacking est une technique bien répandue qui peut permettre à une personne de générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel. Concrètement, il s’agit de louer une partie de votre résidence principale à un tiers. Autrement dit, vous louez une partie de votre bien immobilier tout en continuant à y vivre vous-même. 

Plusieurs formes de House Hacking sont possibles, vous permettant toutes de générer des revenus complémentaires avec votre bien immobilier : 

Louer une unique chambre

La location d’une chambre unique dans un bien immobilier est la forme de House Hacking la plus répandue. Pour pouvoir proposer une telle location, il vous suffit en effet de disposer d’une chambre supplémentaire. Quant à la cuisine, aux sanitaires, au salon ou encore à la salle de bain, ils sont alors généralement partagés. 

Louer une dépendance  

Si la taille de votre bien immobilier vous le permet, y aménager une dépendance, octroyant à votre locataire une parfaite autonomie, est une forme de House Hacking qui vous permettra de générer des revenus complémentaires plus importants. 

Louer une chambre d’hôte ou l’entièreté de votre bien  

Enfin, vous pouvez choisir de transformer l’une de vos chambres en chambre d’hôte à des fins de locations de vacances ou à court terme. Si vous ne disposez pas de chambre supplémentaire mais que vous partez vous-même régulièrement en vacances, vous pouvez alors mettre l’entièreté de votre bien immobilier en location dès que vous séjournez ailleurs.

Générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel : les démarches à entreprendre

Si générer des revenus complémentaires grâce à votre bien immobilier est possible, il faut toutefois le faire dans le respect de certaines démarches et règles propres à chacune des Régions et à la formule de House Hacking choisie. 

Vous souhaitez générer des revenus complémentaires en louant une chambre dans votre bien immobilier

L’aménagement d’une chambre d’étudiant ou d’un kot dans un bien immobilier nécessite l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme délivré par la commune. Et ce, indépendamment de la Région où se trouve le bien, car cela implique une modification de l’affectation du logement. 

À noter : les communes peuvent parfois se montrer réticentes quant à l’octroi d’un tel permis pour des logements étudiants. En effet, étant donné que les étudiants restent généralement domiciliés chez leurs parents, les kots sont généralement considérés comme des résidences secondaires, entraînant ainsi une quasi-exonération de taxe communale pour les locataires.

Le propriétaire doit également se conformer à des règles et formalités spécifiques, notamment en matière de normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité propres aux kots étudiants, définies dans les codes régionaux du logement. À titre d’exemple, à Bruxelles, la surface minimale exigée pour une chambre destinée à un locataire est de 12 m², et de 18 m² pour deux locataires, tandis qu’en Région flamande, une chambre d’étudiant doit avoir une surface minimale de 8 m².

Par ailleurs, l’obtention d’une attestation de conformité ou d’une autorisation/permis de location est obligatoire en Région flamande et wallonne, bien que non requise à Bruxelles. En Wallonie, le permis de location de kot étudiant, valable 5 ans, est délivré par la commune, tandis qu’en Flandre, il s’agit d’une attestation de conformité valable au maximum 10 ans, également délivrée par le bourgmestre. Bien que le permis de location ne soit pas obligatoire à Bruxelles, le service d’inspection régionale continue de surveiller le respect des critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des kots étudiants. En cas de non-respect, les agents-inspecteurs peuvent interdire la location.

Une fois le permis de location obtenu, la location du kot nécessite la conclusion d’un bail étudiant. Ce bail offre une plus grande flexibilité aux étudiants, notamment en matière de rupture anticipée, ce qui accroît pour vous, en tant que propriétaire, le niveau d’incertitude et peut entraîner une éventuelle période de vacance locative.

Vous souhaitez générer des revenus complémentaires en louant une dépendance dans votre bien immobilier

Comme mentionné au début de cet article, si votre bien immobilier est suffisamment grand, une option envisageable en vue de générer des revenus complémentaires consiste à y créer une dépendance. Vous pouvez, par exemple, aménager un appartement dans les combles. 

Si tel est votre choix, il est impératif, quel que soit l’endroit où vous résidez, de solliciter un permis d’urbanisme auprès de votre commune afin de pouvoir procéder à la division de votre maison. Dans ce contexte, il ne s’agit plus à proprement parler d’une location dans le bien immobilier que vous habitez, car l’immeuble sera urbanistiquement subdivisé, attribuant à chaque lot son propre revenu cadastral.

Attention ! Ces démarches urbanistiques peuvent se révéler complexes. Cela implique des démarches administratives chronophages. En outre, l’obtention d’un permis d’urbanisme pour des travaux d’une certaine envergure ainsi que l’installation de compteurs distincts (de préférence) sont notamment nécessaires. 

Avant de mettre votre bien en location, il est ici aussi essentiel d’obtenir un permis de location en Région wallonne et une attestation de conformité en Région flamande. Ce document certifie que le bien immobilier respecte les normes élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité. À Bruxelles, le bien proposé doit également répondre à ces exigences fondamentales, bien qu’aucun permis de location ne soit requis. Tout logement bruxellois enfreignant les normes de salubrité, de sécurité et d’hygiène peut être interdit à la location.

En ce qui concerne le type de bail, si vous louez un appartement chez vous plutôt qu’une simple chambre, on peut considérer que le bien est affecté à la résidence principale du locataire. Ainsi, le propriétaire et le locataire concluront un bail de résidence principale.

Vous souhaitez générer des revenus complémentaires en faisant de votre bien immobilier un gîte ou en louant une chambre d’hôte

La facilité avec laquelle vous serez en mesure de transformer une chambre en chambre d’hôtes ou en logement Airbnb varie selon que votre bien immobilier est situé à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. En effet, en Wallonie, cette démarche est la plus aisée, les procédures administratives étant moins laborieuses qu’en Flandre. Et c’est à Bruxelles que de telles démarches seront les plus compliquées.

Région wallonne

En Wallonie, vous devez commencer par effectuer une déclaration d’exploitation auprès du commissariat général du Tourisme . Cette déclaration sur l’honneur stipule que le bien ne sera pas loué pour une durée inférieure à un jour, que le propriétaire détient une assurance responsabilité civile, une attestation de sécurité incendie, et n’a pas fait l’objet d’une condamnation pénale. Après cette déclaration, vous serez en règle et autorisé à débuter votre activité afin de générer des revenus complémentaires.

Bon à savoir : vous avez également la possibilité de demander une autorisation d’appellation (gîte rural, chambre d’hôtes, auberge,…). Bien que cela ne soit pas obligatoire, cela offre une plus grande visibilité et la possibilité, sous conditions, de bénéficier de subventions régionales. Pour obtenir cette appellation, vous devrez toutefois respecter une série de critères de confort propres à la catégorie visée.

Région bruxelloise

Les autorités cherchant à contenir la prolifération des logements Airbnb dans la capitale (notamment ceux qui proposent exclusivement et intensivement des biens entiers à court terme) il y est préférable d’opter pour la location d’une chambre ou d’une partie de votre bien immobilier.

Pour générer de la sorte des revenus complémentaires, vous devez déposer un dossier de déclaration préalable à l’exploitation auprès de Bruxelles Économie et Emploi . En effet, l’enregistrement dans l’une des catégories réglementaires y est obligatoire. La constitution de ce dossier nécessite une dizaine de documents, tels qu’un extrait de casier judiciaire, un contrat d’assurance responsabilité civile ou encore un certificat de conformité urbanistique.

À noter : l’obtention de certaines attestations peut s’avérer complexe.

La réglementation bruxelloise établit ensuite une liste exhaustive de critères de confort que vous êtes dans l’obligation de respecter. Ces critères varient en fonction de la catégorie dans laquelle le bien immobilier que vous désirez louer pour générer des revenus complémentaires est enregistré. Par exemple, pour une chambre chez l’habitant, l’ordonnance impose des rideaux opaques à la fenêtre, une corbeille à papier, un espace de rangement disposé près du lavabo de la salle de bains ou encore quatre crochets en cas de salle de bains commune. 

De plus, vous devez résider sur place, et le prix de la nuitée doit obligatoirement inclure divers services tels que le petit-déjeuner ainsi que la fourniture des draps et des serviettes.

Région flamande 

Les procédures administratives nécessaires se rapprochent considérablement de celles appliquées en Wallonie. Vous devez respecter des conditions de base et détenir une assurance responsabilité civile, un certificat d’hygiène ainsi qu’une attestation de sécurité incendie.

Si vous le souhaitez, vous avez ici aussi la possibilité de demander la classification de votre bien dans une catégorie d’hébergement spécifique.

Attention ! L’administration flamande mène des contrôles ciblés sur les propriétés proposant des logements via Airbnb qui ne sont pas correctement déclarées. En effet, les propriétaires sont tenus de se signaler. Concrètement, ceux qui font l’objet de contrôles et ne détiennent pas les certificats requis encourent le risque de devoir fermer leur logement.

Générer des revenus complémentaires avec son parc immobilier personnel : quelle fiscalité ? 

La fiscalité appliquée aux revenus complémentaires générés avec le House Hacking dépend elle aussi de la façon dont vous louez votre bien immobilier. Voici quelques informations pour vous guider :

Attention ! Les nuances sont nombreuses et chacun n’est pas soumis aux mêmes règles. Il est donc essentiel, si vous désirez générer des revenus complémentaires avec votre parc immobilier, de vous adresser aux autorités compétentes pour des réponses précises.

Fiscalité pour la location d’une chambre

Pour un kot ou une chambre, généralement, aucune demande distincte de revenu cadastral (RC) n’est requise lors de la location d’une chambre ou d’un studio dans votre résidence principale. En effet, cette dernière est alors toujours considérée comme une seule et unique habitation. En ce qui concerne l’impôt des personnes physiques, la règle stipule que si vous louez une partie de votre domicile à un tiers à des fins privées (connaissance, étudiant, touriste,…), vous serez imposé, comme pour une location classique, sur le RC indexé majoré de 40%. Vous ne devrez déclarer uniquement la partie du RC liée aux espaces loués, correspondant au rapport entre leur surface et celle de l’ensemble du bien immobilier.

Fiscalité pour la location d’une dépendance  

Pour des revenus complémentaires générés avec une dépendance dans votre bien immobilier, les règles sont similaires à celles d’un kot, à la différence qu’une demande distincte de revenu cadastral est nécessaire en cas d’entrée séparée. La dépendance est également taxée conformément aux règles applicables aux locations résidentielles, avec une imposition des revenus locatifs sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Il convient d’estimer le revenu cadastral de la partie louée.

Fiscalité pour la location d’un gîte / chambre d’hôte

En ce qui concerne un gîte ou une chambre d’hôte, la taxation des revenus locatifs suit les règles des locations résidentielles. La partie du loyer liée aux services complémentaires est généralement soumise à un impôt de 33%

À noter : vos revenus locatifs peuvent être requalifiés en revenus professionnels par le fisc si vous louez de manière intensive toute l’année.

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